Ley de Alivio Tributario para Desastres Causados por el Huracán Katrina del 2005. Esta ley provee alivio tributario para personas afectadas por el huracán Katrina. Bajo dicha Ley, algunas de las reglas que determinan cuándo recuperar un subsidio hipotecario federal han cambiado. Vea la Publicación 4492, en inglés.

Cambio de dirección. Si cambia su dirección postal, asegúrese de notificarle al IRS mediante la Forma 8822, en inglés. Envíela al Centro de Servicio del Servicio de Impuestos Internos correspondiente a su dirección anterior. (Las direcciones para los Centros de Servicio están al reverso de la forma.)

Venta de vivienda con puntos no deducidos. Si no ha deducido todos los puntos que pagó para asegurar una hipoteca sobre su vivienda anterior, tal vez usted pueda deducir los puntos restantes en el año de la venta. Consulte Mortgage ending early (Término prematuro de hipoteca), bajo, Points (Puntos) en el capítulo 23 de la Publicación 17, en inglés.

Este capítulo explica las reglas tributarias que se aplican cuando usted vende su vivienda principal. Generalmente, su vivienda principal es aquélla en que vive la mayor parte del tiempo.

Si vendió su vivienda principal en el 2005, tal vez usted pueda excluir del ingreso todas las ganancias hasta un límite de $250,000 ($500,000 en una declaración conjunta, en la mayoría de los casos). Consulte Cómo Excluir las Ganancias, más adelante. Si usted puede excluir todas las ganancias, no es necesario que informe la venta en su declaración de impuestos.

Si tiene ganancias que no se pueden excluir, éstas son tributables. Informe estas ganancias en el Anexo D (Forma 1040). Es posible que usted también tenga que incluir la Forma 4797, Sales of Business Property (Ventas de Propiedad Comercial), en inglés. Consulte Cómo Informar la Venta, más adelante.

Si tiene pérdidas de la venta, usted no puede deducirlas en su declaración.

Los temas principales en este capítulo son:

Otros temas incluyen:

Esta sección explica el término “vivienda principal.” Generalmente, la vivienda en que usted vive la mayor parte del tiempo es su vivienda principal y puede ser un(a):

Para excluir ganancias según las reglas del presente capítulo, generalmente usted debe haber sido propietario(a) y vivido en la propiedad como su vivienda principal durante un mínimo de 2 años durante el período de 5 años que finaliza en la fecha de venta.

Para calcular las ganancias o pérdidas procedentes de la venta de su vivienda principal, usted debe saber cuál es el precio de venta, la cantidad recibida y la base ajustada. Reste la base ajustada de la cantidad recibida para obtener las ganancias o pérdidas.

Cómo Determinar la Base

Usted debe saber cuál es la base en su vivienda para determinar cualquier ganancia o pérdida al momento de la venta. La base en su vivienda se determina conforme a cómo usted obtuvo la vivienda. Su base es el costo de la vivienda si usted la compró o construyó. Si la obtuvo de alguna otra manera (herencia, regalo, etc.), su base es su valor normal en el mercado cuando la obtuvo o la base ajustada de la persona de quien la obtuvo.

Mientras usted fue propietario(a) de su vivienda, es posible que usted haya realizado ajustes (aumentos o disminuciones) a la base de su vivienda. El resultado de estos ajustes corresponde a la base ajustada de su vivienda, que se usa para calcular las ganancias o pérdidas de la venta de su vivienda. Consulte Base Ajustada, más adelante.

Puede obtener más información sobre la base y la base ajustada en el capítulo 13 y en la Publicación 523, en inglés.

Costo Como Base

El costo de la propiedad es la cantidad que usted paga por ella en efectivo, obligaciones de deuda, otros bienes o servicios.

Compra.   Si usted compra su vivienda, su base es el costo de la vivienda para usted. Incluye el precio de compra y ciertos costos de liquidación o cierre. Generalmente, su precio de compra incluye su pago inicial (de enganche) y cualquier deuda, como una primera o segunda hipoteca o pagarés que entregó al (la) vendedor(a) en pago por la vivienda. Si construye, o contrata a terceros para construir, una nueva vivienda, su precio de compra puede incluir los costos de construcción, como se discute en la Publicación 523, en inglés.

Honorarios por liquidación o costos de cierre.   Al momento de comprar su vivienda, es posible que usted haya pagado honorarios por liquidación o costos de cierre además del precio de contrato de la propiedad. Puede incluir en su base algunos de los honorarios por liquidación y costos de cierre que usted pagó por la compra de la vivienda. Usted no puede incluir en su base los cargos y costos por la obtención de un préstamo hipotecario. Un cargo que se paga por la compra de la vivienda corresponde a cualquier cargo que haya tenido que pagar aun si usted pagó la vivienda en efectivo.

  El capítulo 13 indica algunos de los honorarios por liquidación y costos de cierre que usted puede incluir en la base de su propiedad, incluida su vivienda. Asimismo, indica algunos de los costos de liquidación que no se pueden incluir en la base.

  Además, consulte en la Publicación 523, en inglés, las partidas adicionales y una discusión de la base diferente al costo.

Base Ajustada

La base ajustada es su base aumentada o disminuida en ciertas cantidades.

Aumentos a la base.   Éstas incluyen:

• Ampliación y otras mejoras que tengan una vida útil superior a 1 año,

• Aportación especial para mejoras locales, y

• Cantidad que usted haya gastado después de un hecho fortuito para restaurar la propiedad dañada.

Disminuciones a la base.   Éstas incluyen:

• Ganancia que haya postergado proveniente de la venta de una vivienda anterior antes del 7 de mayo de 1997,

• Pérdidas fortuitas deducibles,

• Pagos de seguro que haya recibido o que espera recibir por pérdidas fortuitas,

• Pagos que haya recibido por otorgar una servidumbre o un derecho de paso,

• Depreciación permitida o permisible si usó su vivienda para fines comerciales o de alquiler,

• Crédito por energía residencial (generalmente, permitido desde 1977 a 1987) reclamado por el costo de mejoras para el uso de energía que usted agregó a la base de su vivienda,

• Crédito por adopción que usted reclamó por las mejoras que agregó a la base de su vivienda,

• Pagos no tributables de un programa de asistencia para adopción de su empleador(a) o patrono(a) que usted usó para mejoras que agregó a la base de su vivienda,

• Crédito para comprador(a) de primera vivienda (permisible para ciertos compradores de primera vivienda en el Distrito de Columbia), y

• Subsidio por ahorro de energía excluido de su ingreso bruto porque usted lo recibió (directa o indirectamente) de un servicio público después de 1992 para comprar o instalar un medio de ahorro de energía. Un medio de ahorro de energía es una instalación o modificación principalmente diseñada para reducir el consumo de electricidad o gas natural, o para mejorar el uso de la demanda de energía para una vivienda.

Mejoras.   Éstas agregan valor a su vivienda, prolongan su vida útil o la adaptan para nuevos usos. Usted suma el costo de las ampliaciones y otras mejoras a la base de la propiedad.

Ejemplo 15. .5. Ejemplos.

La instalación de una sala de recreación u otro baño en su sótano sin terminar, la colocación de una nueva cerca, la instalación de nueva plomería o cableado, la colocación de un nuevo techo o la pavimentación de la calzada de su entrada sin pavimentar corresponden a mejoras. Una ampliación a su vivienda, como una nueva terraza, un solarium o un garaje, también constituye una mejora.

Reparaciones.   Éstas mantienen su vivienda en buenas condiciones, pero no le agregan valor ni prolongan su vida útil. No tiene que sumar su costo a la base de su propiedad.

Ejemplo 15. .6. Ejemplos.

La pintura interior y exterior de su casa, la reparación de canales o pisos, la reparación de fugas o enyesado y el reemplazo de ventanas rotas son ejemplos de reparaciones.

Mantenimiento de Registros Usted debe conservar archivos y registros para demostrar la base ajustada de su vivienda. Normalmente, debe conservar archivos durante 3 años después de la fecha de vencimiento para presentar su declaración para el año tributario en el que vendió su vivienda. Sin embargo, si vendió su vivienda antes del 7 de mayo de 1997, y postergó el impuesto sobre las ganancias, la base de esa vivienda afecta la base de la nueva vivienda que compró. Conserve los archivos y registros que demuestran la base de ambas viviendas todo el tiempo que sea necesario para efectos de impuestos.

Los archivos y registros que debe conservar incluyen:

• Comprobante del precio de compra y gastos de compra de la vivienda;

• Comprobantes y otros registros de todas las mejoras, ampliaciones y otras partidas que afecten la base ajustada de la vivienda;

• Todas las hojas de trabajo que usted usó para calcular la base ajustada de la vivienda que vendió, las ganancias o pérdidas de la venta, la exclusión y las ganancias tributables;

• Todas las Formas 2119, Sale of Your Home (Venta de Su Vivienda),en inglés, que usted haya presentado para postergar la ganancia proveniente de la venta de una vivienda anterior antes del 7 de mayo de 1997; y

• Todas las hojas de trabajo que usted usó para preparar la Forma 2119, como la Adjusted Basis of Home Sold Worksheet (Hoja de Trabajo de Base Ajustada de Vivienda Vendida) o la Capital Improvements Worksheet (Hoja de Trabajo de Mejoras de Capital) de las instrucciones de la Forma 2119, ambas en inglés.

Es posible que usted califique para excluir de su ingreso la totalidad o parte de las ganancias obtenidas de la venta de su vivienda principal. Esto significa que, si califica, usted no tendrá que pagar impuesto sobre las ganancias hasta el límite descrito bajo Exclusión Máxima, a continuación. Para calificar, usted debe satisfacer las pruebas de propiedad y de uso que se describen más adelante.

Puede optar por no reclamar la exclusión. En ese caso, usted debe incluir las ganancias obtenidas de la venta en su ingreso bruto en su declaración de impuestos para el año de la venta.

Tal vez pueda excluir sus ganancias provenientes de la venta de una vivienda que usted ha utilizado para fines comerciales o para producir ingresos de alquiler. Sin embargo, usted debe satisfacer las pruebas de propiedad y de uso.

Las siguientes situaciones especiales pueden afectar su exclusión.

Si usted financió su vivienda bajo un programa de subsidio federal (préstamos de bonos hipotecarios calificados exentos de impuestos o préstamos con certificados de crédito hipotecario), es posible que tenga que recuperar (devolver) la totalidad o parte del beneficio que recibió de ese programa cuando venda o enajene de otro modo su vivienda. Puede recuperar el beneficio al aumentar su impuesto federal sobre el ingreso para el año de la venta. Es posible que usted tenga que pagar este impuesto de recuperación aun si puede excluir sus ganancias del ingreso según las reglas discutidas más atrás; esa exclusión no afecta el impuesto de recuperación.