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Pub. 579(SP), C�mo Preparar la Declaraci�n de Impuesto Federal 2006 Tax Year

9.   Ingresos y Gastos de Alquiler

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Tabla de contenidos

Introducción

Este capítulo trata sobre los ingresos y los gastos de alquiler.  Abarca los temas siguientes:

  • Ingreso de alquiler.

  • Gastos de alquiler.

  • Uso personal de una vivienda (incluyendo una vivienda para vacaciones).

  • Depreciación.

  • Límites sobre las pérdidas de alquiler.

  • Cómo declarar sus ingresos y gastos de alquiler.

Si usted vende o, de otra manera, enajena su propiedad alquilada, vea la Publicación 544, Sales and Other Dispositions of Assets  (Ventas y Otras Disposiciones de Bienes).

Si ha sufrido una pérdida debido a daños a, o al robo de, su propiedad para alquilar, vea la Publicación 584(SP), Hechos Fortuitos, Desastres y Robos o la Publicación 547, Casualties, Disasters, and Thefts (Hechos Fortuitos, Desastres y Robos), en inglés.

Si alquila un condominio o un apartamento en una sociedad anónima cooperativa de viviendas, hay algunas reglas especiales que le aplican a usted, aunque usted recibe un trato tributable igual al de los demás dueños de propiedad alquilada.  Vea la Publicación 527, Residential Rental Property (Vivienda Para Alquilar), en inglés, para más información.

Artículos de interés - A usted quizá le interese ver:

Publicación

  • 527 Residential Rental Property (Vivienda Alquilada), en inglés

  • 534 Depreciating Property Placed in Service Before 1987 (Depreciar Propiedad Puesta en Uso Antes de 1987), en inglés

  • 535 Business Expenses (Gastos de Negocio), en inglés

  • 925 Passive Activity and At-Risk Rules (Actividad Pasiva y Reglas sobre el Monto a Riesgo), en inglés

  • 946 How To Depreciate Property (Cómo Depreciar los Bienes), en inglés

Forma (y Instrucciones)

  • 4562
    Depreciation and Amortization (Depreciación y Amortización), en inglés

  • 6251
    Alternative Minimum Tax — Individuals (Impuesto Mínimo Alternativo—Individuos), en inglés

  • 8582
    Passive Activity Loss Limitations (Limitaciones de las Pérdidas de Actividades Pasivas), en inglés

  • Anexo E
    (Forma 1040) Supplemental Income and Loss (Ingresos y Pérdidas Suplementarios), en inglés

Ingresos de Alquiler

Por lo general, usted debe incluir en su ingreso bruto todas las cantidades que reciba como alquiler.  El ingreso de alquiler es cualquier pago que reciba usted por el uso o habitación de propiedad.   Además de las cantidades que reciba como pagos de alquiler normales, hay otras cantidades que pudieran considerarse ingreso de alquiler.

Cuándo hay que declarar.   Si usted es un contribuyente a base de efectivo, informe ingreso de alquiler en su declaración de impuestos para el año en que realmente o implícitamente lo recibe. Usted es un contribuyente a base de efectivo si declara ingreso en el año en que lo recibe, sin tomar en cuenta cuándo se ganó.  Usted recibe ingresos implícitamente cuando se pongan a su disposición, por ejemplo, al ser abonados en su cuenta bancaria.

  Para saber más información sobre el recibo implícito de ingresos, vea, Métodos de Contabilidad, en el capítulo 1 .

Alquiler anticipado.   El alquiler anticipado es cualquier cantidad que reciba antes del período que el pago cubre. Incluya el alquiler anticipado en su ingreso de alquiler en el año en que lo recibe, sin tomar en cuenta ni el período cubierto ni el método de contabilidad que usted utiliza.

Ejemplo 9. .1. Ejemplo.

Usted firma un contrato de arrendamiento de 10 años para alquilar su propiedad. Durante el primer año, recibe $5,000 por alquiler del primer año y $5,000 por alquiler del último año indicado en el contrato de arrendamiento. Usted debe incluir $10,000 en su ingreso en el primer año.

Depósitos de garantía.   No incluya un depósito de garantía en su ingreso cuando lo recibe si tiene la intención de devolvérselo a su inquilino(a) al término del contrato de arrendamiento. Pero si usted guarda una parte de, o todo, el depósito de garantía durante cualquier año porque su inquilino(a) no cumple con las condiciones del contrato de arrendamiento, incluya la cantidad que guarda en sus ingresos para ese año.

  Si una cantidad que se considera un depósito de garantía se utilizará como último pago de alquiler, entonces será considerado alquiler anticipado. Inclúyala en sus ingresos cuando la reciba.

Pago por anular un contrato de arrendamiento.   Si su inquilino(a) le paga a usted por anular un contrato de arrendamiento, la cantidad que recibe se considerará un pago de alquiler. Incluya el pago en sus ingresos en el año en que lo recibe, sin tomar en cuenta su método de contabilidad.

Gastos pagados por el(la) inquilino(a).   Si su inquilino(a) paga cualesquiera de los gastos de usted, los pagos serán considerados ingreso de alquiler. Debe incluirlos en su ingreso. Puede deducir los gastos si son gastos de alquiler desgravables. Vea, Gastos de Alquiler, más adelante, para más información.

Propiedad o servicios.   Si usted recibe propiedad o servicios, en vez de dinero, como alquiler, incluya el valor normal en el mercado de la propiedad o de los servicios en su ingreso de alquiler.

  Si los servicios son proporcionados a un precio especificado o sobre el cual los interesados se han puesto de acuerdo, ese precio será el valor normal en el mercado a no ser que existan pruebas de lo contrario.

Alquiler de propiedad que se usa también como hogar.   Si usted alquila propiedad que también usa como su hogar y la alquila por menos de 15 días durante el año tributario, no incluya el alquiler que recibe en sus ingresos y no deduzca los gastos de alquiler. Sin embargo, usted puede deducir en el Anexo A (Forma 1040) los intereses, los impuestos, y las pérdidas personales causadas por hechos fortuitos o robos que se admiten para propiedad no alquilada. Vea, Uso Personal de una Vivienda (Incluyendo una Vivienda para Vacaciones), más adelante.

Interés parcial.   Si usted posee un interés parcial en una propiedad alquilada, deberá declarar su parte del ingreso de alquiler recibido de la propiedad.

Gastos de Alquiler

Esta sección habla de gastos de alquiler que usted generalmente puede deducir de su ingreso de alquiler. También en esta sección se incluye información sobre los gastos que usted puede deducir si alquila una parte de su propiedad, o si cambia sus bienes para propósitos de alquiler. La depreciación, la cual usted también puede deducir de su ingreso de alquiler, se discute más adelante.

Cuándo deducir.   Por lo general, usted deduce sus gastos de alquiler en el año en que los paga.

Propiedad para alquilar desocupada.   Si tiene propiedad para propósitos de alquiler, usted pudiera deducir sus gastos ordinarios y necesarios (incluyendo depreciación) por administrar, conservar o mantener la propiedad mientras está desocupada la misma. Sin embargo, no puede deducir ninguna pérdida de ingreso de alquiler para el período en que la propiedad está desocupada.

Gastos de alquiler anticipados.   Puede deducir sus gastos ordinarios y necesarios por administrar, conservar o mantener propiedad alquilada a partir de la fecha en que usted la ponga a la disposición de inquilinos.

Depreciación.   Puede empezar a depreciar la propiedad para alquilar cuando esté lista y disponible para ser alquilada. Vea, Fecha Puesta en Uso, bajo, Depreciación, en la Publicación 527, en inglés.

Gastos por propiedad alquilada que se ha vendido.   Si vende propiedad que tenía para propósitos de alquiler, usted puede deducir los gastos ordinarios y necesarios para administrar, conservar o mantener la propiedad hasta que se venda.

Uso personal de propiedad para alquilar.   Si a veces usa su propiedad de alquiler para propósitos personales, usted tiene que dividir sus gastos entre uso de alquiler y uso personal. También, sus deducciones por gastos de alquiler pudieran ser limitadas. Vea, Uso Personal de una Vivienda (Incluyendo una Vivienda para Vacaciones), más adelante.

Interés parcial.   Si tiene un interés parcial en una propiedad para alquilar, puede deducir la parte de los gastos que usted pagó.

Alquileres por cobrar.   Si usted es un contribuyente a base de efectivo, no informa los alquileres por cobrar. Ya que no los incluye en su ingreso, no los puede deducir.

  Si usa un método contable a base de lo devengado, usted informa ingreso cuando lo recibe. Si no puede cobrar el alquiler, usted pudiera tener la posibilidad de deducirlo como una deuda de negocios incobrable. Vea el capítulo 11 de la Publicación 535, en inglés, para más información sobre las deudas de negocios incobrables.

Reparaciones y Mejoras

Usted puede deducir el costo de reparaciones hechas a su propiedad de alquiler. No puede deducir el costo de mejoras. Recupera el costo de mejoras depreciándolas (se explica más adelante).

Records
Separe los costos de reparaciones de los costos de mejoras y mantenga registros precisos de los mismos. Usted necesitará saber el costo de mejoras cuando venda o deprecie su propiedad.

Reparaciones.   Una reparación mantiene la propiedad de usted en buena condición de funcionamiento. No añade materialmente al valor de su propiedad, ni alarga sustancialmente la vida de la misma. Algunos ejemplos de reparaciones son: repintar su propiedad por dentro o por fuera, reparar canales o pisos, reparar goteras, enyesar o repellar y reparar ventanas.

  Si hace reparaciones como parte de una remodelación o restauración amplia de su propiedad, el trabajo en su totalidad se considerará una mejora.

Mejoras.   Una mejora añade al valor de su propiedad, alarga su vida útil o la adapta a usos nuevos. Las mejoras incluyen los siguientes artículos:

  • Construir una sala de recreo en un sótano sin acabado.

  • Revestir un cuarto de estudio con paneles.

  • Añadir un cuarto de baño o dormitorio.

  • Adornar un balcón con enrejado decorativo.

  • Levantar una cerca.

  • Instalar cañerías y alambres nuevos.

  • Instalar alacenas o gabinetes nuevos.

  • Poner un techo nuevo.

  • Pavimentar una entrada para automóviles.

  Si usted le hace una mejora a una propiedad, el costo de la mejora debe ser capitalizado. Por lo general, el costo capitalizado se puede depreciar como si la mejora fuera propiedad separada.

Otros Gastos

Otros gastos que usted puede deducir de sus ingresos de alquiler incluyen la publicidad, los servicios de limpieza y mantenimiento, los servicios públicos, el seguro contra incendios y el seguro de daños a terceros, los impuestos, los intereses, las comisiones por el cobro del alquiler, los viajes y el transporte ordinarios y necesarios, y otros gastos, discutidos a continuación.

Pagos de alquiler por propiedad.   Puede deducir el alquiler que usted paga por propiedad que usa para propósitos de alquiler. Si compra derechos de arrendamiento con fines de alquiler, puede deducir una parte igual del costo cada año a lo largo de la vigencia del contrato de arrendamiento.

Alquiler de equipo.   Puede deducir el alquiler que usted paga por equipo que usted usa para propósitos de alquiler. Sin embargo, en algunos casos, los contratos de arrendamiento son en realidad contratos de compra. De ser así, usted no puede deducir estos pagos. Por medio de depreciación, puede recuperar el costo del equipo que usted ha comprado.

Primas de seguro pagadas por anticipado.   Si paga una prima de seguro con más de un año de antelación, cada año usted puede deducir la parte del pago de prima que corresponderá a ese año. No puede deducir el total de la prima en el año en que usted la paga.

Impuestos sobre los beneficios locales.   Por lo general, usted no puede deducir cargos por beneficios locales que aumentan el valor de su propiedad, tales como cargos por construir calles, banquetas o aceras, o sistemas de agua o alcantarillado. Estos cobros son gastos de capital no depreciables. Usted tiene que añadirlos a la base de su propiedad. Puede deducir impuestos sobre beneficios locales si son para mantener, reparar o pagar cargos de interés por los beneficios.

Gastos de viaje.   Puede deducir los gastos ordinarios y necesarios asociados con viajes fuera del área en donde vive usted si el motivo principal del viaje fue para cobrar ingreso de alquiler o para administrar, conservar, o mantener su propiedad alquilada. Debe asignar sus gastos correctamente entre actividades de alquiler y actividades no de alquiler. Usted no puede deducir los gastos asociados con viajes fuera del área en donde vive si el motivo principal del viaje fue para mejoras a su propiedad. Recupera el costo de mejoras por medio de la depreciación. Para saber más sobre los gastos de viaje, vea el capítulo 26 de la Publicación 17, en inglés.

Records
Para deducir los gastos de viaje, usted debe mantener registros que se adhieren a las reglas en el capítulo 26 de la Publicación 17, en inglés.

Gastos de transporte local.   Puede deducir sus gastos de transporte local ordinarios y necesarios si usted los contrae para cobrar ingresos de alquiler o para administrar, conservar o mantener su propiedad alquilada.

  Generalmente, si usa su automóvil personal, camioneta o furgoneta para actividades de alquiler, usted puede deducir los gastos usando cualquiera de dos métodos: los gastos reales o la tasa estándar por milla. Para el año 2005, la tasa estándar por todas las millas comerciales recorridas antes del 1ro. de septiembre es de 40 1/2 es de centavos por milla. La tasa es de 48 1/2 centavos por milla para todas las millas comerciales recorridas después del 31 de agosto. Para más información, vea el capítulo 26 de la Publicación 17, en inglés.

Records
Para deducir los gastos de automóvil bajo cualquiera de los dos métodos, usted debe mantener registros que se adhieren a las reglas en el capítulo 26 de la Publicación 17, en inglés. Además, tiene que completar la Parte V de la Forma 4562, en inglés, y adjuntarla a su declaración de impuestos.

Preparación de la declaración de impuestos.   Puede deducir, como gasto de alquiler, la parte de los gastos de preparación de la declaración de impuestos que usted pagó por hacer preparar la Parte I del Anexo E (Forma 1040). Por ejemplo, en su Anexo E del 2005, usted puede deducir cargos pagados en el año 2005 para hacer preparar la Parte I de su Anexo E del 2004. También puede deducir, como gasto de alquiler, cualquier gasto (que no sea impuestos federales y multas) que usted pagó para resolver un pago incompleto de impuestos relacionado con sus actividades de alquiler.

No Alquilado con Fines de Lucro

Si no alquila su propiedad con fines de lucro, usted podrá deducir sus gastos de alquiler solamente hasta la cantidad de su ingreso de alquiler. Cualesquier gastos de alquiler superiores a su ingreso de alquiler para el año no se pueden trasladar al año siguiente. Para saber más sobre las reglas que corresponden a una actividad a la cual no se dedica con fines de lucro, vea el capítulo 1 de la Publicación 535, en inglés.

Dónde declarar.   Declare su ingreso de alquiler sin fines de lucro en la línea 21 , de la Forma 1040. Puede incluir sus intereses hipotecarios (si usa la propiedad como su hogar principal o segundo hogar), impuestos prediales, y pérdidas fortuitas en las líneas apropiadas del Anexo A (Forma 1040), Itemized Deductions , (Deducciones Detalladas), si detalla sus deducciones.

  Reclame sus otros gastos de alquiler, sujetos a las reglas explicadas en el capítulo 1 de la Publicación 535, en inglés, como deducciones detalladas misceláneas en la línea 22 del Anexo A (Forma 1040). Puede deducir estos gastos solamente si el total de éstos, juntos con ciertas otras deducciones detalladas misceláneas, es más del 2% de su ingreso bruto ajustado.

Bienes Cambiados para Uso de Alquiler

Si cambia su casa u otros bienes (o una parte de ellos) para uso de alquiler en cualquier momento que no sea al principio de su año tributable, usted tendrá que dividir sus gastos anuales, tales como los impuestos y el seguro, entre uso de alquiler y uso personal.

Puede deducir como gastos de alquiler solamente la parte del gasto que es para la parte del año en que la propiedad fue usada o tenida para propósitos de alquiler.

Para propósitos de depreciación, considere la propiedad puesta en uso en la fecha de conversión para depreciación.

No puede deducir ni depreciación ni seguro por la parte del año en que la propiedad fue tenida para uso personal. Sin embargo, usted puede incluir los intereses hipotecarios sobre su casa y los impuestos prediales como deducción detallada en el Anexo A (Forma 1040) para la parte del año en que la propiedad fue tenida para uso personal.

Ejemplo 9. .2. Ejemplo.

Su año tributario es el año calendario. Usted se mudó de su casa en mayo y empezó a alquilarla el 1 de junio. Puede deducir como gastos de alquiler siete doceavos de sus gastos anuales, como los impuestos y el seguro.

A partir del mes de junio, puede deducir como gastos de alquiler las cantidades que pague por artículos que generalmente se facturan mensualmente, tal como los servicios públicos.

Alquilar Parte de un Bien

Si alquila una parte de su propiedad, usted tiene que dividir ciertos gastos entre la parte de la propiedad usada para propósitos de alquiler y la parte de la propiedad usada para fines personales como si usted tuviera realmente dos propiedades distintas.

Usted puede deducir los gastos relacionados con la parte de la propiedad usada para propósitos de alquiler, tales como los intereses hipotecarios sobre su casa y los impuestos prediales, como gastos de alquiler en el Anexo E (Forma 1040). También puede deducir como gasto de alquiler una parte de otros gastos que normalmente son gastos personales no deducibles, tales como los gastos de electricidad o por pintar el exterior de su casa.

Puede deducir los gastos para la parte de la propiedad usada para propósitos personales, sujetos a ciertas limitaciones, solamente si usted detalla sus deducciones en el Anexo A (Forma 1040).

Usted no puede deducir cualquier parte del costo de la primera línea telefónica aunque sus inquilinos le tengan acceso ilimitado.

No tiene que dividir los gastos que pertenecen solamente a la parte alquilada de su propiedad. Por ejemplo, si pinta un cuarto que usted alquila, o si paga primas por seguro de daños a terceros con respecto al alquiler de un cuarto en su casa, su costo entero será considerado gasto de alquiler. Si usted instala una segunda línea telefónica para el uso exclusivo de sus inquilinos, todo el costo de la segunda línea será desgravable como gasto de alquiler. Puede deducir depreciación, discutida más adelante, en la parte de la propiedad que fue usada para propósitos de alquiler, y también en los muebles y el equipo que usa para propósitos de alquiler.

Cómo dividir gastos.   Si un gasto es tanto por uso de alquiler como uso personal, tales como intereses hipotecarios o calefacción para toda la casa, usted tiene que dividir el gasto entre el uso de alquiler y el uso personal. Puede usar cualquier método razonable para dividir el gasto. Pudiera resultarle razonable dividir el costo de algunos artículos (por ejemplo, el agua) basándose en cuántas personas los usan. Sin embargo, los dos métodos más corrientes para dividir un gasto son uno que se basa en cuántos cuartos hay en su casa y uno que se basa en el número de pies cuadrados en su casa.

Uso Personal de Una Vivienda (Incluyendo Una Vivienda para Vacaciones)

Si tiene cualquier uso personal de una vivienda (incluyendo una vivienda para vacaciones) que usted alquila, tiene que dividir sus gastos entre uso de alquiler y uso personal. Vea, Cómo Calcular Días de Uso Personal y Cómo Dividir los Gastos, más adelante.

Si usó su vivienda para propósitos personales, se pudiera considerar “una vivienda usada como hogar.” De ser así, usted no podrá deducir los gastos de alquiler que excedan el ingreso de alquiler para la vivienda. Vea, Vivienda Usada Como Hogar y Cómo Calcular Ingreso y Deducciones de Alquiler, más adelante. Si su vivienda no se considera una vivienda usada como hogar, usted puede deducir los gastos de alquiler que sean mayores que el ingreso de alquiler para la vivienda sujetos a ciertos límites. Vea, Límites sobre Las Pérdidas de Alquiler, más adelante.

Excepción por uso de alquiler mínimo.   Si usted usa la vivienda como hogar y la alquila por menos de 15 días durante el año, no incluya ninguna parte del alquiler en sus ingresos y no deduzca ninguna parte de los gastos de alquiler. Para determinar si usted usa una vivienda como hogar, vea, Vivienda Usada Como Hogar, más adelante.

Vivienda.   Una vivienda incluye una casa, un apartamento, un condominio, una vivienda móvil, un barco, una vivienda para vacaciones o bienes semejantes. Una vivienda tiene comodidades básicas para vivir, tales como espacio para dormir, un inodoro y instalaciones para cocinar. Una vivienda no incluye propiedad que se usa solamente como un hotel, un motel, una hostería o establecimiento semejante.

  La propiedad se usa solamente como un hotel, un motel, una hostería o un establecimiento semejante si está disponible regularmente para que la ocupen clientes que pagan y si no se usa por un dueño(a) como hogar durante el año.

Ejemplo 9. .3. Ejemplo.

Usted alquila una habitación en su casa que siempre está disponible para el inquilinato a corto plazo para clientes que pagan. No usa la habitación usted mismo(a) y permite solamente que los clientes pagaderos la usen. La habitación se usa solamente como un hotel, un motel, una hostería, o establecimiento semejante y no es una vivienda.

Vivienda Usada Como Hogar

El trato tributario de los ingresos y gastos de alquiler por una vivienda que también usa para propósitos personales depende de si la usa usted como hogar. Vea, Cómo Calcular los Ingresos y Deducciones de Alquiler, más adelante.

Usa una vivienda como hogar durante el año tributario si la usa para propósitos personales más de:

  1. 14 días o

  2. el 10% del total de días durante los cuales se les alquila a otras personas a un precio justo de arriendo, cualquiera que sea mayor.

Vea, Calcular Los Días de Uso Personal, más tarde.

Si una vivienda se usa para propósitos personales en un día en que se alquila a un precio justo de arriendo, no cuente ese día como un día de uso de alquiler al aplicar (2) arriba. En lugar de ello, cuéntelo como un día de uso personal al aplicar tanto (1) como (2) arriba. Esta regla no aplica cuando se trata de dividir gastos entre uso de alquiler y uso personal.

Precio justo de arriendo.   Por lo general, un precio justo de arriendo por su propiedad es una cantidad que una persona que no sea su pariente estaría dispuesta a pagar. El alquiler que usted cobra no es un precio justo de arriendo si es sustancialmente menos que los alquileres que se cobran por otras propiedades que son semejantes a la suya.

Ejemplos

Los siguientes ejemplos demuestran cómo determinar si usó su propiedad alquilada como hogar.

Ejemplo 9. .4. Ejemplo 1.

Usted convirtió el sótano de su casa en un apartamento con un dormitorio, un baño y una cocina pequeña. Les alquiló el apartamento de sótano, a un precio justo de arriendo, a estudiantes universitarios durante el año escolar regular. Se lo alquiló usted con un contrato de arrendamiento de 9 meses (273 días). Calculó que el 10% del total de días en que la vivienda se les alquiló a los demás a un precio justo de arriendo es 27 días.

En el mes de junio (30 días), su hermano se alojó con usted y vivió en el apartamento de sótano sin pagar ningún alquiler.

El apartamento de sótano de usted fue usado como hogar porque usted lo usó para propósitos personales por 30 días. El uso exento de alquiler por su hermano se considera uso personal. El uso personal de usted (30 días) es más del mayor de 14 días o del 10% del total de días durante los cuales fue alquilado (27 días).

Ejemplo 9. .5. Ejemplo 2.

Usted alquiló el dormitorio para huéspedes en su casa a un precio justo de arriendo durante los fines de semana de la fiesta de los antiguos alumnos (Homecoming), de la ceremonia de entrega de diplomas y del fútbol estadounidense (un total de 27 días) de la universidad local. Su cuñada se alojó en el dormitorio, sin pagar alquiler, por las últimas 3 semanas (21 días) en julio. Usted calculó que el 10% del total de días en que el dormitorio se les alquiló a los demás a un precio justo de arriendo es 3 días.

El dormitorio fue usado como hogar porque usted lo usó para propósitos personales por 21 días. Eso es más del mayor de 14 días o del 10% de los 27 días durante los cuales se alquiló (3 días).

Ejemplo 9. .6. Ejemplo 3.

Usted es dueño(a) de un condominio en un lugar turístico. La alquiló a un precio justo de arriendo por un total de 170 días durante el año. Por 12 de esos días, el inquilino no pudo usar el condominio y permitió que la usara usted aunque usted no reembolsó ninguna parte del alquiler. De hecho, la familia de usted usó el condominio por 10 de esos días. Por lo tanto, se considera que el condominio fue alquilado por 160 (170 menos 10) días. Usted calcula que el 10% del total de días en que el condominio se les alquiló a los demás a un precio justo de arriendo es 16 días. Su familia también usó el condominio por otros 7 días durante el año.

Usted usó el condominio como hogar porque lo usó para propósitos personales por 17 días. Eso es más del mayor de 14 días o del 10% de los 160 días durante los cuales fue alquilado (16 días).

Uso Como Hogar Principal Antes o Después de Alquilar

Con el fin de determinar si una vivienda fue usada como hogar, quizás usted no tenga que contar los días en que usó la propiedad como su hogar principal antes o después de haberla alquilado o haberla ofrecido en arrendamiento como días de uso personal. No los cuente como días de uso personal si:

  • Usted alquiló o trató de alquilar la propiedad por 12 o más meses seguidos.

  • Usted alquiló o trató de alquilar la propiedad durante un período de menos de 12 meses seguidos y el período se terminó porque vendió o canjeó la propiedad.

Esta regla especial no aplica al dividir gastos entre uso de alquiler y uso personal.

Cómo Calcular Días de Uso Personal

Un día de uso personal de una vivienda es cualquier día en que la vivienda se usa por cualquiera de las personas siguientes.

  1. Usted o cualquier otra persona que tenga un interés financiero en ella, a no ser que se la alquile a otro(a) dueño(a) como su hogar principal según un acuerdo de patrimonio neto compartido (definido más adelante). Sin embargo, vea Uso Como Hogar Principal Antes o Después de Alquilar, bajo, Vivienda Usada Como Hogar, anteriormente.

  2. Un miembro de su familia o un miembro de la familia de cualquier otra persona que tenga un interés financiero en ella, a no ser que el pariente use la vivienda como su hogar principal y pague un precio justo de arriendo. La familia incluye solamente hermanos y hermanas, hermanastros y hermanastras (medio hermanos y media hermanas), cónyuges, antepasados (padres, abuelos, etc.) y descendientes de linaje (niños, nietos, etc.).

  3. Cualquier persona que, según un acuerdo, le permita a usted que use alguna otra vivienda.

  4. Cualquier persona a menos de un precio justo de arriendo.

Hogar principal.   Si la otra persona o pariente en (1) ó (2) arriba tiene más de un hogar, su hogar principal es generalmente aquella en que vivió la mayor parte del tiempo.

Acuerdo de patrimonio neto compartido.   Esto es un acuerdo según el cual dos o más personas obtienen intereses no divididos por más de 50 años en una vivienda entera, incluyendo la tierra, y uno(a) o más de los copropietarios(a) tiene derecho a ocupar la vivienda como su hogar principal al pagarle(s) el alquiler al(la) otro(a) copropietario(a) o copropietarios(a).

Donación del uso de propiedad.   Usted usa una vivienda para propósitos personales si:

  • Dona el uso de la vivienda a una institución de caridad,

  • Dicha institución vende el uso de la vivienda en una actividad de recaudación de fondos y

  • El(la) comprador(a) usa la vivienda.

Ejemplos

Los siguientes ejemplos demuestran cómo determinar los días de uso personal.

Ejemplo 9. .7. Ejemplo 1.

Usted y su vecino(a) son copropietarios de un condominio en la playa. Les alquilan el condominio a turistas siempre que sea posible. Nadie usa el condominio como hogar principal. Su vecino(a) usa el condominio por dos semanas cada año.

Debido a que su vecino(a) tiene algún interés financiero en el condominio, se considera que tanto él(ella) como usted han usado el condominio para propósitos personales durante esas dos semanas.

Ejemplo 9. .8. Ejemplo 2.

Usted y sus vecinos son copropietarios de una casa bajo un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. Sus vecinos viven en la casa y le pagan a usted un precio justo de arriendo.

Aunque sus vecinos tienen intereses financieros en la casa, los días en que sus vecinos viven allí no se cuentan como días de uso personal por usted. Eso se debe a que sus vecinos alquilan la casa como su casa principal bajo un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido.

Ejemplo 9. .9. Ejemplo 3.

Usted posee una propiedad para alquilar que le da en arriendo a su hijo. Su hijo no tiene intereses financieros en esta vivienda. La usa como su hogar principal. Le paga a usted un precio justo de arriendo por la propiedad.

El uso de la propiedad por su hijo no es uso personal de parte de usted porque su hijo la está usando como su hogar principal, no tiene interés financiero en la propiedad y le está pagando a usted un precio justo de arriendo.

Ejemplo 9. .10. Ejemplo 4.

Usted le alquila su casa de playa a Josué. Josué le alquila su casa en las montañas a usted. Cada uno de ustedes paga un precio justo de arriendo.

Usted está usando su propia casa para propósitos personales en los días que Josué la use porque la casa de usted se usa por Josué bajo un acuerdo que le permite a usted usar la casa de él.

Días Usados para Reparaciones y Mantenimiento

Cualquier día que usted pasa trabajando sustancialmente a tiempo completo, reparando y manteniendo su propiedad, no se cuenta como un día de uso personal. No cuente tal día como día de uso personal aunque sus parientes usen la propiedad para actividades recreativas en el mismo día.

Cómo Dividir los Gastos

Si usa una vivienda tanto para propósitos de alquiler como para propósitos personales, divida sus gastos entre el uso de alquiler y el uso personal basándose en el número de días usados con cada propósito. Puede deducir los gastos por el uso de alquiler de la vivienda conforme a las reglas que se explican en, Cómo Calcular los Ingresos y Deducciones de Alquiler, más adelante.

Al dividir sus gastos, siga estas reglas:

  • Cualquier día en que se alquila la vivienda a un precio justo de arriendo es un día de uso de alquiler aunque usara la misma para propósitos personales ese día. Esa regla no aplica al determinar si usó la vivienda como hogar.

  • Cualquier día en que la vivienda esté disponible para ser alquilada, pero no se alquila en realidad, no es un día de uso de alquiler.

Ejemplo 9. .11. Ejemplo.

Su casita de playa estuvo disponible para ser alquilada del primero de junio hasta el 31 de agosto (92 días). Su familia usa la casita durante las dos últimas semanas de mayo (14 días). Usted no pudo hallar a un(a) inquilino(a) en la primera semana de agosto (7 días). La persona que alquiló la casita en julio permitió que usted la usara por un fin de semana (2 días) sin ninguna reducción ni reembolso del alquiler. La casita no fue usada en absoluto antes del 17 de mayo o después del 31 de agosto.

Usted calcula la parte de los gastos de la casita que serán tratados como gastos de alquiler de la manera siguiente:

  1. La casita fue usada para alquilar por un total de 85 días (92 menos 7). Los días en que estuvo disponible para ser alquilada, pero en que no se alquiló en realidad (7 días) no son días de uso de alquiler. El fin de semana de julio (2 días) en el cual la usó es uso de alquiler porque usted recibió un precio justo de arriendo por el fin de semana.

  2. Usó la casita para propósitos personales por 14 días (las últimas dos semanas de mayo).

  3. El uso total de la casita fue 99 días (14 días de uso personal + 85 días de uso de alquiler).

  4. Sus gastos de alquiler son 85/99 (86%) de los gastos de la casita.

Al determinar si usó la casita como hogar, el fin de semana de julio (2 días) en que usted la usó es uso personal aunque recibió un precio justo de arriendo por el fin de semana. Por lo tanto, tuvo 16 días de uso personal y 83 días de uso de alquiler para este propósito. Debido a que usted usó la casita para propósitos personales más de 14 días o más del 10% de los días de uso de alquiler (8 días), la usó entonces como hogar. Si tiene una pérdida neta, tal vez no podrá usted deducir todos los gastos de alquiler. Vea, Propiedad Usada Como Hogar, en la discusión siguiente.

Cómo Calcular Ingresos y Deducciones de Alquiler

Cómo calcula sus ingresos y deducciones de alquiler depende de si la vivienda fue usada como hogar (vea, Vivienda Usada Como Hogar, anteriormente) y, si usada como hogar, cuántos días la propiedad fue alquilada a un precio justo de arriendo.

La Propiedad No Usada Como Hogar

Si no usa la vivienda como hogar, informe todos los ingresos de alquileres y deduzca todos los gastos de alquiler. Vea, Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler, más adelante.

Sus gastos de alquiler deducibles pueden ser mayores que sus ingresos de alquiler brutos. Sin embargo, vea, Límites sobre las Pérdidas de Alquiler, más adelante.

Tabla Table 9-1 worksheet for figuring the limit on rental deductions for dwelling unit used as ahome. Hoja de Trabajo 9-1. Hoja de Trabajo para Calcular el Límite sobre las Deducciones de Alquiler para una Vivienda que se Usa como Hogar

Utilice esta hoja de trabajo solamente si contesta “Sí ” a todas las preguntas siguientes:

  • ¿Usó la vivienda como hogar este año? (Vea, Vivienda que se Usa como Hogar).

  • ¿Alquiló la vivienda por 15 días o más este año?

  • ¿Es el total de sus gastos de alquiler y de depreciación mayor que sus ingresos de alquiler?

    
1. Anote los alquileres que se han cobrado    
2a. Anote la parte de los intereses hipotecarios sobre la vivienda deducibles que proviene de los alquileres (vea las instrucciones)    
b. Anote la parte de los impuestos prediales que proviene de los alquileres    
c. Anote la parte de las pérdidas personales deducibles causadas por hechos fortuitos o robos que proviene de los alquileres (vea las instrucciones)    
d. Anote los gastos de alquiler directos (vea las instrucciones))    
e. Los gastos de alquiler deducibles en su totalidad. Sume las líneas 2a y 2d    
3. Reste la línea 2e de la línea 1 . Si es cero o menos, anote cero    
4a. Anote la parte de los gastos relacionados directamente con la operación o el mantenimiento de la vivienda (tales como las reparaciones, el seguro y los servicios públicos) que proviene de los alquileres    
b. Anote la parte de los intereses hipotecarios en exceso que proviene de los alquileres (vea las instrucciones)    
c. Sume las líneas 4a y 4b    
d. Gastos de operación desgravables. Anote la cantidad de la línea 3 ó la línea 4c , la que sea menor    
5. Reste la línea 4d de la línea 3 . Si es cero o menos, anote cero    
6a. Anote la parte de las pérdidas personales en exceso causadas por hechos fortuitos o robos que proviene de los alquileres (vea las instrucciones)    
b. Anote la parte de la depreciación de la vivienda que proviene de los alquileres    
c. Sume las líneas 6a y 6b    
d. Pérdidas personales desgravables en exceso causadas por hechos fortuitos o robos y depreciación. Anote la cantidad de la línea 5 ó la línea 6c , la que sea menor    
7a. Gastos de operación por trasladarse al año siguiente. Reste la línea 4d de la línea 4c    
b. Pérdidas personales en exceso causadas por hechos fortuitos o robos y depreciación por trasladarse al año siguiente. Reste la línea 6d de la línea 6c    
Anote las cantidades en las líneas 2e , 4d y 6d en las líneas correspondientes de la Parte I del Anexo E (Forma 1040).

Instrucciones para la Hoja de Trabajo

Siga estas instrucciones para la hoja de trabajo arriba. Si no pudo deducir todos sus gastos el año pasado debido al límite sobre los ingresos de alquiler, añada estas cantidades no utilizadas a sus gastos para este año.

Línea 2a. Calcule los intereses hipotecarios sobre la vivienda que usted podría deducir en el Anexo A (Forma 1040) si no hubiera alquilado la misma. No incluya intereses sobre un préstamo que no benefició la vivienda. Por ejemplo, no incluya intereses sobre un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda que se utilizó para saldar tarjetas de crédito u otros préstamos personales, comprar un auto o pagar gastos de enseñanza superior. Incluya intereses sobre un préstamo que se utilizó para comprar, construir o mejorar la vivienda o para refinanciar tal préstamo. Anote la parte de estos intereses que proviene de los alquileres en la línea 2a de la hoja de trabajo.

Línea 2c. Calcule las pérdidas personales causadas por hechos fortuitos o robos relacionadas con la vivienda que podría deducir en el Anexo A (Forma 1040) si usted no hubiera alquilado la misma. Para hacer esto, complete la Sección A de la Forma 4684 Casualties and Thefts (Hechos Fortuitos y Robos), en inglés, tratando las pérdidas como pérdidas personales. En la línea 19 de la Forma 4684, anote el 10% de su ingreso bruto ajustado, calculado sin sus ingresos de alquiler y gastos de alquiler procedentes de la vivienda. Si su pérdida ocurrió después del 24 de agosto del 2005, y fue el resultado del huracán Katrina, anote cero en la línea 19 . Anote la parte del resultado que proviene de los alquileres de la línea 18 de la Forma 4684 en la línea 2c de esta hoja de trabajo.

Aviso. No presente esta Forma 4684 ni la utilice para calcular sus pérdidas personales en el Anexo A. En lugar de ello, calcule la parte personal en una Forma 4684 por separado.

Línea 2d. Anote el total de sus gastos de alquiler que están relacionados solamente con la actividad de alquiler. Estos incluyen los intereses sobre préstamos que se utilizan para actividades de alquiler que no sean las de comprar, construir o mejorar la vivienda. También incluya los honorarios de agencia de alquiler, la publicidad, los materiales de oficina y la depreciación sobre equipo de oficina que se usó en su actividad de alquiler.

Línea 4b. En la línea 2a , usted anotó la parte de los intereses hipotecarios proveniente de los alquileres que podría deducir en el Anexo A si no hubiera alquilado la vivienda. Anote en la línea 4b de esta hoja de trabajo la parte de los intereses hipotecarios proveniente de los alquileres que no pudo deducir en el Anexo A porque excede del límite sobre los intereses hipotecarios sobre la vivienda. No incluya intereses sobre un préstamo que no benefició la vivienda (como se explicó en las instrucciones para la línea 2a ).

Línea 6a. Para encontrar la parte de las pérdidas personales en exceso causadas por hechos fortuitos o robos que proviene de los alquileres, utilice la Forma 4684 que usted preparó para la línea 2c de esta hoja de trabajo.

Tabla Table to find the rental portion of excexx casualty and theft losses..

A. Anote la cantidad de la línea 10 de la Forma 4684  
B. Anote la parte de alquiler de A  
C. Anote la cantidad de la línea 2c de esta hoja de trabajo  
D. Reste C de B . Anote el resultado aquí y en la línea 6a de esta hoja de trabajo  

Asignar la deducción limitada. ISi no puede deducir toda la cantidad en la línea 4c ó 6c este año, puede asignar la deducción desgravable como quiera entre los gastos incluidos en las líneas 4c ó 6c . Anote la cantidad que usted asigna a cada gasto en la línea correspondiente de la Parte I del Anexo E.

Tabla Blank Table.

   

Propiedad Usada Como Hogar

Si usa su vivienda como un hogar durante el año, (vea, Vivienda Usada Como Hogar, anteriormente), cómo calcula sus ingresos y deducciones de alquiler depende de cuántos días la vivienda fue alquilada a un precio justo de arriendo.

Alquilada menos de 15 días.   Si usa una vivienda como hogar y la alquila menos de 15 días durante el año, no incluya ningún ingreso de alquiler en sus ingresos. También, no puede deducir ningún gasto como gasto de alquiler.

Alquilada 15 días o más.   Si usa una vivienda como hogar y la alquila 15 días o más durante el año, incluye todo su ingreso de alquiler en sus ingresos. Vea, Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler, más adelante. Si tuvo una utilidad neta de la propiedad alquilada para el año (es decir, si sus ingresos de alquiler son más del total de sus gastos de alquiler, incluyendo la depreciación), deduzca todos sus gastos de alquiler. Sin embargo, si tuvo una pérdida neta, su deducción por ciertos gastos de alquiler está limitada.

  Use la Hoja de Trabajo 9-1 para calcular sus gastos deducibles.

Depreciación

Usted recupera su costo en propiedad que produce ingresos a través de deducciones tributables anuales. Esto se hace depreciando la propiedad; es decir, deduciendo una parte de su costo en su declaración de impuestos cada año.

Hay tres factores básicos que determinan cuánta depreciación usted puede deducir. Estos son: (1) su base en la propiedad, (2) el período de recuperación para la propiedad y (3) el método de depreciación que se usa. No puede simplemente deducir sus pagos de hipoteca o capital, o el costo de muebles, instalaciones fijas y equipo, como un gasto.

Usted puede deducir depreciación solamente sobre la parte de su propiedad que se usa para propósitos de alquiler. La depreciación reduce su base para calcular la ganancia o la pérdida sobre una venta futura o un canje futuro.

Quizás tendrá que usar la Forma 4562 para calcular y informar su depreciación. Vea, Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler, más adelante.

Reclamar la cantidad correcta de depreciación.   Debería reclamar la cantidad correcta de depreciación cada año tributable. Aunque no reclamara depreciación que tenía derecho a deducir, usted aún tiene que reducir su base en la propiedad por la cantidad entera de depreciación que usted hubiera podido deducir. Si no dedujo la cantidad correcta de depreciación para propiedad en cualquier año, usted pudiera hacer una corrección para ese año presentando La Forma 1040X, Amended U.S. Individual Income Tax Return (Declaración Enmendada del Impuesto Federal sobre el Ingreso Personal de los Estados Unidos). Si no se le permite hacer la corrección en una declaración enmendada, usted puede cambiar su método de contabilidad para reclamar la cantidad correcta de depreciación. Vea, Claiming the correct amount of depreciation (Reclamar la cantidad correcta de depreciación), en la Publicación 527, en inglés, para más información.

Cambiar su método de contabilidad para deducir depreciación no reclamada.   Para cambiar su método de contabilidad, tiene que declarar la Forma 3115, Application for Change in Accounting Method (Solicitud para el Cambio de Método de Contabilidad), en inglés, para obtener el consentimiento del Servicio de Impuestos Internos. En algunos casos, usted puede recibir consentimiento automático. Para más información, vea el capítulo 1 de la Publicación 946, en inglés.

Tierra.   Nunca puede depreciar el costo de la tierra porque la tierra no se desgasta, ni se vuelve obsoleta, ni se agota. Los costos para despejar y nivelar la tierra, junto con los para plantar y ajardinar, normalmente forman parte del costo de la tierra y no se pueden depreciar.

Más información.    Vea la Publicación 527, en inglés, para información sobre cómo depreciar propiedad de alquiler y vea la Publicación 946, en inglés, para más información sobre la depreciación.

Otras Reglas Relacionadas Con la Propiedad Depreciable

Además de las reglas sobre qué métodos puede utilizar, hay otras reglas que usted debe tener en cuenta con respecto a la propiedad depreciable.

Ganancia de enajenación.   Si enajena su propiedad depreciable obteniendo una ganancia, usted quizás debiera declarar, como ingreso ordinario, toda o una parte de la ganancia. Vea la Publicación 544, Sales and Other Dispositions of Assets (Ventas y Otras Enajenaciones de Bienes), en inglés.

Impuesto mínimo alternativo.   Si utiliza la depreciación acelerada, usted quizás debiera presentar la Forma 6251. La depreciación acelerada incluye MACRS, ACRS, y cualquier otro método que le permita a usted deducir más depreciación de lo que podría deducir si utilizara la depreciación uniforme.

Límites sobre las Pérdidas de Alquiler

Las actividades de los bienes inmuebles para alquilar son normalmente consideradas actividades pasivas y la cantidad de pérdida que usted puede deducir está limitada. Generalmente, no puede deducir pérdidas de las actividades de los bienes inmuebles para alquilar a menos que usted tenga ingresos provenientes de otras actividades pasivas. No obstante, pudiera deducir pérdidas de alquiler sin considerar si tiene ingresos provenientes de otras actividades pasivas si usted participó “materialmente” o “activamente” en su actividad de alquiler. Vea, Límites sobre las Actividades Pasivas, más adelante.

Las pérdidas de actividades pasivas están sujetas primero a las reglas sobre el monto a riesgo. Las reglas sobre el monto a riesgo limitan la cantidad de pérdidas deducibles proveniendo de haber sido dueño(a) de la mayoría de las clases de bienes inmuebles puestos en uso después del 1986.

Excepción.   Si sus pérdidas de alquileres son menos de $25,000 y usted participó activamente en la actividad de alquiler, es probable que los límites sobre las actividades pasivas no le apliquen a usted. Vea, Pérdidas de Actividades de Viviendas Alquiladas, más adelante.

Propiedad usada como hogar.   Si usó la propiedad alquilada como hogar durante el año, las reglas de actividad pasiva no le aplican a ese hogar. En lugar de ello, usted debe seguir las instrucciones que son explicadas anteriormente bajo, Uso Personal de Vivienda (Incluyendo Casa de Vacaciones).

Reglas sobre el Monto a Riesgo

Las reglas sobre el monto a riesgo limitan la cantidad que usted puede deducir en pérdidas de actividades que a menudo se describen como abrigos tributarios. Las pérdidas provenientes de la posesión de bienes inmuebles (aparte de la propiedad minera) puestos en uso antes del 1987 no están sujetas a las reglas sobre el monto a riesgo.

Por lo general, cualquier pérdida de una actividad sujeta a las reglas sobre el monto a riesgo se permite solamente en la medida de la cantidad total que usted tenga a riesgo en la actividad al final del año tributario. Se le considera a usted a riesgo en una actividad en la medida del efectivo y de la base ajustada de otra propiedad que usted haya contribuido a la actividad y de ciertas cantidades que se tomaron prestadas para la actividad. Vea la Publicación 925, en inglés, para más información.

Límites sobre las Actividades Pasivas

Por lo general, todas las actividades de alquiler (salvo las que satisfagan la excepción por los profesionales inmobiliarios, más abajo) son actividades pasivas. Para este propósito, una actividad de alquiler es una actividad de la cual usted recibe ingresos principalmente por el uso de propiedad tangible, en lugar de por servicios.

Límites sobre las deducciones y los créditos de actividades pasivas.   Las deducciones por pérdidas de actividades pasivas están limitadas. Por lo general, usted no puede contrarrestar (compensar) los ingresos, que no sean ingresos pasivos, con pérdidas provenientes de actividades pasivas. Tampoco puede contrarrestar los impuestos sobre el ingreso, a menos que sea ingreso pasivo, con créditos que resulten de actividades pasivas. Cualquier pérdida o crédito en exceso se traslada al año tributable siguiente.

  Para una discusión detallada de estas reglas, vea la Publicación 925, en inglés.

  Pudiera tener que completar la Forma 8582 para calcular la cantidad de cualquier pérdida de actividad pasiva para el año tributable en curso para todas actividades y la cantidad de la pérdida de actividades pasivas permitida en su declaración de impuestos.

Excepción para profesionales inmobiliarios.   Las actividades de alquiler en las cuales participó materialmente durante el año no son actividades pasivas si, para ese año, usted era un(a) profesional inmobiliario(a). Para una discusión detallada acerca de los requisitos, vea la Publicación 527, en inglés. Para una discusión detallada acerca de la participación material, vea la Publicación 925, en inglés.

Pérdidas Provenientes de Actividades de Viviendas Aliquiladas

Si usted o su cónyuge participaron activamente en una actividad pasiva de vivienda alquilada, podrá deducir hasta $25,000 en pérdidas provenientes de dicha actividad de su ingreso no pasivo. Esta rebaja (descuento) especial es una excepción a la regla general que deniega las pérdidas en exceso de ingreso procedente de actividades pasivas. De modo parecido, usted puede contrarrestar créditos que provienen de dicha actividad con el impuesto sobre hasta $25,000 de ingreso no pasivo después de tomar en cuenta cualesquier pérdidas permitidas bajo esta excepción.

Si está casado(a) que presenta por separado(a) y no vivió con su cónyuge durante el año tributario entero, su rebaja (descuento) especial no puede ser más de $12,500. Si vivió con su cónyuge en cualquier momento durante el año y está presentando por separado(a), usted no puede utilizar la rebaja (descuento) especial para reducir su ingreso no pasivo o el impuesto sobre el ingreso no pasivo.

La cantidad máxima de la rebaja (descuento) especial se reduce si su ingreso bruto ajustado modificado es más de $100,000 ($50,000 si casado(a) que presenta por separado(a)).

Participación activa.   Participó activamente en una actividad de vivienda alquilada si usted (y su cónyuge) era(n) dueños de por lo menos el 10% de la vivienda alquilada y tomó decisiones de gestión en un sentido considerable y eficaz. Las decisiones de gestión abarcan el aprobar inquilinos nuevos, decidirse por términos de alquiler, aprobar gastos y decisiones semejantes.

Más información.   Vea la Publicación 925, en inglés, para más información acerca de los límites sobre las pérdidas pasivas, incluyendo información sobre el tratamiento de los créditos y de las pérdidas pasivas denegados que no se usaron y el tratamiento de las ganancias y las pérdidas realizadas en la enajenación de una actividad pasiva.

Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler

Si alquila edificios, habitaciones o apartamentos y provee solamente calefacción, luz, la recogida de basuras, etc., normalmente usted declara sus ingresos y gastos de alquiler en la Parte I del Anexo E (Forma 1040). Sin embargo, no utilice ese anexo para informar una actividad sin fines de lucro. Vea, No Alquilado con Fines de Lucro, anteriormente.

Si proporciona servicios significativos que son principalmente para la comodidad de su inquilino(a), tales como la limpieza regular, el cambio de ropa de cama, o el servicio de recamarera o mucama, usted declara sus ingresos y gastos de alquiler en el Anexo C (Forma 1040), Profit or Loss from Business (Ganancia o Pérdida de Negocio) o el Anexo C-EZ, Net Profit from Business (Sole Proprietorship) (Utilidad Neta de Negocio (Empresa con Dueño(a) Único(a))). Los servicios significativos no incluyen el abastecimiento de calefacción y luz, la limpieza de áreas públicas, la recogida de basuras, etc. Para información, vea la Publicación 334, Tax Guide for Small Business (For Individuals Who Use Schedule C or Schedule C-EZ) (Guía de Impuestos Para Negocios Pequeños (Para Individuos que Usan el Anexo C o C-EZ)). También pudiera estar obligado(a) a pagar el impuesto sobre el trabajo por cuenta propia sobre su ingreso de alquiler.

Forma 1098.   Si le pagó $600 o más en intereses hipotecarios sobre su vivienda alquilada a cualquier individuo, usted debería recibir una Forma 1098, Mortgage Interest Statement (Informe de Intereses Hipotecarios), o un informe semejante, mostrando los intereses que pagó para el año. Si usted y por lo menos una persona más (aparte de su cónyuge si presenta una declaración conjunta) fueron responsables de, y pagaron intereses sobre la hipoteca, y la otra persona recibió la Forma 1098, declare su parte de los intereses en la línea 13 del Anexo E (Forma 1040). Adjunte una nota a su declaración de impuestos mostrando el nombre y la dirección de la otra persona. En el margen izquierdo del Anexo E (Forma 1040), al lado de la línea 13 , escriba “See attached information” (“Vea información adjunta.”)

El Anexo E (Forma 1040)

Utilice la Parte I del Anexo E (Forma 1040) para declarar sus ingresos y gastos de alquiler. Haga la lista de sus ingresos, gastos y depreciación totales para cada vivienda alquilada. Asegúrese de contestar la pregunta en la línea 2 .

Si tiene más de tres propiedades alquiladas o de regalías, complete y adjunte tantos Anexos E como sean necesarios para hacer la lista de las propiedades. Complete las líneas 1 y 2 para cada propiedad. No obstante, llene la columna “Totales” en solamente un (1) Anexo E. Las cifras en la columna “Totales” en dicho Anexo E deben ser los totales combinados de todos los Anexos E.

La página 2 del Anexo E se utiliza para declarar ingresos o pérdidas provenientes de las sociedades colectivas, las sociedades anónimas de acciones privadas (S-corp), los caudales hereditarios, los fideicomisos y los conductos de hipotecas sobre los bienes inmuebles tenidos para inversión. Si necesita usar la página 2 del Anexo E, use la página 2 del mismo Anexo E que usted usó para anotar los totales combinados en la Parte I.

En la página 1, la línea 20 del Anexo E, anote la depreciación que está reclamando. Debe completar y adjuntar la Forma 4562 para las actividades de alquiler solamente si está reclamando:

  • Depreciación de propiedad puesta en uso durante el año 2005

  • Depreciación de propiedad listada (como un automóvil), sin tener en cuenta cuándo se puso en uso o

  • Cualesquier gastos automovilísticos que se informaron en una forma que no sea el Anexo C o C-Z (Forma 1040) o la Forma 2106 ó la Forma 2106-EZ.


De lo contrario, calcule su depreciación en su propia hoja de cómputos. No tiene que adjuntar estos cómputos a su declaración de ingresos.

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